De financiële en fiscale consequenties bij het verhuren van vastgoed

14 juli 2020 - Steeds vaker zien wij dat vastgoedbeleggers te maken krijgen met achterstallige huurbetalingen, het verstrekken van huurkortingen, opschortingen en / of kwijtschelding van huur. Vooral in de commerciële vastgoedmarkt en specifiek voor retail zijn deze ontwikkelingen zichtbaar.

Maar welke gevolgen hebben deze ontwikkelingen voor vastgoedbeleggers? Wij zetten de belangrijkste consequenties omtrent de verhuur van vastgoed voor u op een rijtje, bezien vanuit het perspectief van zowel de financiële verslaggeving als de fiscale regelgeving (vennootschapsbelasting / omzetbelasting).

Classificatie en uitwerking binnen verslaggevingsrichtlijnen

Wij zien dat er onduidelijkheid is ontstaan bij vastgoedeigenaren over hoe het voorwaardelijk dan wel onvoorwaardelijk opschorten of kwijtschelden van huren in het kader van de externe verslaggeving verwerkt moet worden.

In beginsel dienen opbrengsten te worden verwerkt in overeenstemming met het realisatieprincipe, opbrengsten moeten verantwoord worden in de periode waarin deze gerealiseerd zijn. Het moment van realiseren van deze opbrengst staat dan ook los van het moment van ontvangen van deze opbrengsten.

In de verslaggevingsstandaarden is bijzondere aandacht voor de verwerking van huurkortingen. Wanneer een verhuurder bij aanvang van een contract een huurkorting verstrekt in de vorm van bijvoorbeeld een huurvrije periode, dient deze uitgesmeerd te worden over de looptijd van het contract. Immers, de veronderstelling is dat het verstrekken van deze huurkorting onderdeel is van het realiseren van het contract. Met andere woorden, er is sprake van voorwaardelijkheid. In uw jaarrekening zult u, in plaats van in één keer deze last te verantwoorden, deze activeren en afschrijven over de looptijd van het contract.

De concessies die door vastgoedeigenaren worden gedaan, leiden in veel gevallen tot herzieningen in de afspraken met huurders. Hierbij worden contracten aangepast en voorwaardes gesteld aan het opschorten van huren. Het steunakkoord geeft hier overigens ook alle ruimte toe. In dat kader hebben wij de implicatie van een opschorting van huur en een onvoorwaardelijke en voorwaardelijke kwijtschelding van huur voor u uitgeschreven.

Het opschorten van huur

Het opschorten van huren heeft, behoudens de timing van de ontvangst van de huurtermijnen, geen invloed op de totale huursom. Daarnaast blijft het object de gehele periode verhuurd, waardoor u nog steeds huuropbrengsten realiseert, slechts het moment van ontvangst is uitgesteld. In deze situatie worden de huuropbrengsten alsnog toegerekend aan het lopende boekjaar, aangezien de dienst door het beschikbaar stellen van ruimte in dit boekjaar is verleend. Omdat u bij het opschorten van de huur geen factuur verstuurt, dient een vordering te worden opgenomen voor te ontvangen huurtermijnen.

Het kwijtschelden van huur

Bij het kwijtschelden van huur is het van belang om te analyseren of er sprake is van een voorwaardelijke of onvoorwaardelijke kwijtschelding.

Onvoorwaardelijke kwijtschelding

Wanneer er sprake is van een onvoorwaardelijke kwijtschelding van huurtermijnen, dient de gehele last te worden verantwoord in de periode van de kwijtschelding. Kortom, er is sprake van lagere opbrengsten uit verhuur in deze periode, ongeacht of de daaropvolgende huurtermijnen wel worden voldaan.

Voorwaardelijke kwijtschelding

Wanneer er sprake is van een voorwaardelijke kwijtschelding van huurtermijnen, oftewel er is sprake van een aanpassing van de huurovereenkomst met herziening van (financiële) voorwaarden, dienen de implicaties te worden verwerkt als zijnde een huurkorting. Voorbeelden zijn het komen te vervallen van de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging, de verhoging van huursommen in toekomstige perioden of een verlenging van de huurovereenkomst. In deze situaties dient de verstrekte voorwaardelijke kwijtschelding evenredig te worden uitgesmeerd over de looptijd van het contract.

Vennootschapsbelasting

De jaarwinst voor de vennootschapsbelasting wordt bepaald aan de hand van de beginselen van goed koopmansgebruik. De belangrijkste beginselen zijn het realiteitsbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het eenvoudsbeginsel. De voornoemde uitwerking binnen de jaarverslaggevingsrichtlijnen komt grotendeels overeen met die van goed koopmansgebruik. In aanvulling hierop geldt dat op grond van het voorzichtigheidsbeginsel bij de vaststelling van de winst voorzichtig te werk mag worden gaan. Dit houdt in dat nog niet gerealiseerde winsten nog niet tot het fiscale resultaat hoeven te worden gerekend, maar verliezen die nog niet zijn gerealiseerd en wel verwacht worden, ten laste van het fiscale resultaat mogen worden gebracht. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan oninbaarheid van huurvorderingen voordat faillissement plaatsvindt.

Indien de coronacrisis heeft geleid tot het mislopen van huuropbrengsten en resulteert in een verlies over 2020, kan in de aangifte vennootschapsbelasting 2019 dit ‘coronaverlies’ van de winst in 2019 worden afgetrokken door de vorming van een coronareserve.

Omzetbelasting

Op het moment dat een factuur is uitgereikt door de verhuurder, is in de regel btw verschuldigd tenzij sprake is van btw-vrijgestelde verhuur. Deze btw zal in het tijdvak van uitreiken van de factuur worden verwerkt en voldaan in de btw-aangifte van de verhuurder. Dat de verhuurder op dat moment (nog) geen huurbetaling heeft ontvangen, is daarbij niet relevant. Wanneer achteraf blijkt dat de huurbetaling niet wordt ontvangen, wordt uitgesteld of wordt verminderd, kan onder voorwaarden (een gedeelte van) de eerder gefactureerde en betaalde btw worden teruggevraagd.

Het verlenen van een huurkorting kan leiden tot een (gedeeltelijke) btw-teruggave van de eerder gefactureerde btw in het aangiftetijdvak waarin de korting is verleend. Let hierbij op dat niet iedere financiële tegemoetkoming als een korting voor de btw kan worden gekwalificeerd. Of hiervan sprake is, zal steeds aan de hand van de afspraken met de huurder moeten worden onderzocht.

In de praktijk zien wij dat een huurkorting in verschillende vormen en onder verschillende voorwaarden kan worden verleend. Wij gaan hieronder vanuit de btw in op opschorting van huur, een onvoorwaardelijke en voorwaardelijk kwijtschelding van huur en niet-betaling.

Opschorting van huur

Het opschorten van reeds gefactureerde huurbetalingen leidt in beginsel niet tot een recht op teruggave van eerder voldane btw. Het opschorten van huurbetalingen voordat een factuur wordt uitgereikt, voorkomt daarnaast niet de verschuldigdheid van btw in het tijdvak waarin de factuur had moeten worden uitgereikt. Ter voorkoming van verschuldigdheid van btw in gevallen waarin nog geen factuur is uitgereikt, zijn naar onze mening contractuele aanpassingen van de huurovereenkomst vereist.

Onvoorwaardelijke kwijtschelding van huur

Bij een onvoorwaardelijke kwijtschelding van reeds gefactureerde huur, zal in beginsel recht op teruggave van eerder voldane btw ontstaan. Het is hierbij belangrijk te beoordelen of de afspraken die door verhuurder en huurder worden gemaakt, daadwerkelijk kunnen worden gekwalificeerd als onvoorwaardelijke kwijtschelding. Op het moment dat de verhuurder min of meer vrijwillig afziet van een al bestaand huurvorderingsrecht (zoals bij een crediteurenakkoord of finale kwijting), zal geen sprake zijn van een onvoorwaardelijke kwijtschelding. In dat laatste geval ontstaat doorgaans geen recht op teruggave van eerder voldane btw. Het verschil tussen een onvoorwaardelijke kwijtschelding en bijvoorbeeld een finale kwijting zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden.

Voorwaardelijke kwijtschelding van huur

Hetzelfde geldt in de situatie van een voorwaardelijke kwijtschelding. Daarnaast zal moeten worden beoordeeld of de voorwaardelijke kwijtschelding kan worden gekwalificeerd als een vergoeding voor een dienst van de huurder aan de verhuurder waarover btw is verschuldigd. Wij raden aan de specifieke afspraken met de huurder vanuit de btw te (laten) beoordelen.

Niet-betaling van huur

Het kan ook voorkomen dat vastgoedeigenaren wel huurfacturen hebben uitgereikt, maar de huurder deze facturen niet betaalt. Bij niet-betaling kan onder voorwaarden de eerder gefactureerde en betaalde btw worden teruggevraagd via de btw-aangifte over het tijdvak waarin de niet-betaling vast is komen te staan. Van niet-betaling voor de btw is pas sprake nadat vast komt te staan dat de huurvordering (gedeeltelijk) niet is en zal worden ontvangen, bijvoorbeeld door faillissement. Indien na 1 jaar na het verstrijken van de betaaltermijn nog niet (volledig) is betaald, is sprake van niet-betaling . Het is ook mogelijk om de btw eerder terug te vragen, maar dan moet wel kunnen worden aangetoond dat er sprake is van niet-betaling. De (zware) bewijslast voor het kunnen aantonen van niet-betaling ligt bij de verhuurder. In de praktijk wordt daarom meestal bij de 1-jaar-termijn aangesloten.

Meet weten?

Onze specialisten staan klaar voor uw vragen. Mocht u behoefte hebben aan overleg, neem dan contact op met Ronald Plat per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 14 16 of met Paul Schutjens per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 24 02. Zij helpen u graag verder.

Onze focus

Real Estate _ Page.jpg

Real Estate

Of u nu een ontwikkelaar, eigenaar, manager of investeerder bent, de bouw en vastgoed branche is aan flinke veranderingen onderhevig en bevindt zich in een interessant tijdperk. Wie de concurrentie een stap voor wil blijven, speelt vandaag in op de ontwikkeling van (over)morgen. Daarbij zijn innovatie en duurzaamheid aan de orde van de dag, samen met de voortdurend veranderende wet- en regelgeving.