Logistieke vastgoedmarkt | resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst

29 mei 2018 - In de logistieke vastgoedmarkt wordt sinds kort weer volop gebouwd op risico. Nu de economie groeit en de behoefte aan opslagruimte snel toeneemt, starten vastgoedontwikkelaars alvast met de bouw van warehouses voordat een huurder is gevonden. In het verleden was dat minder een probleem vanwege de eensgezindheid over de definitie van een marktconform gebouw. Maar door de groei van e-commerce bestaat steeds minder duidelijkheid over de definitie wat marktconform is. De logistieke vastgoedmarkt zal daarom keuzes moeten maken.

Over de eisen aan vloerbelasting, vrije hoogte, plaats van kolommen en verhouding tussen warehouse- en kantooroppervlakte bestond vijftien jaar geleden weinig verschil van inzicht. Dat stelde vastgoedontwikkelaars in staat om op grote schaal te bouwen op risico: op populaire locaties in Nederland verrezen grote marktconforme gebouwen nog voordat een huurder was gevonden. Met succes: in de meeste gevallen bleven de gebouwen hooguit een paar maanden leeg staan. Met name logistiek dienstverleners maakten graag gebruik van de mogelijkheid om snel te schakelen.

De vraag is of het nu nog steeds verstandig is om zo veel op risico te bouwen. Anders dan vijftien jaar geleden bestaat nu veel minder eensgezindheid over de vraag wat een marktconform gebouw is. De belangrijkste reden daarvoor is de opmars van e-commerce. Wat is er aan de hand?

Dat lange tijd eensgezindheid bestond over de definitie van een marktconform gebouw, heeft alles te maken met de logistieke operatie die in die gebouwen plaatsvond. Vrijwel altijd verliepen die operaties volgens dezelfde principes. Dat betekende dat ook alle logistieke gebouwen er in grote lijnen identiek uitzagen.

Impact van e-commerce

De opmars van e-commerce heeft vandaag de dag een grote impact op het logistieke vastgoed. De logistieke processen zijn hierdoor veranderd. De belangrijkste verandering is dat de goederen het gebouw niet langer verlaten in de vorm van bonte pallets, maar in de vorm van pakketten. Dat betekent dat er veel meer orderpickers, inpakkers en sorteerders nodig zijn. Dit heeft onder andere consequenties voor de magazijninrichting. Dit leidt ertoe dat de definitie van een marktconform gebouw verschuift.

Wat betekent dit voor de logistieke vastgoedmarkt? Allereerst dat de risico’s bij het bouwen op risico vandaag de dag groter zijn dan vijftien jaar geleden. Sterker nog: vastgoedbeleggers zullen nu veel meer dan vijftien jaar geleden vooraf keuzes moeten maken. Is het gebouw bestemd voor een traditionele operatie of een e-commerce operatie? Elke keuze die vastgoedbeleggers maken, is bepalend voor de aantrekkelijkheid van het gebouw voor potentiële toekomstige huurders.

De komende jaren zal het vraagstuk alleen nog maar groter worden. In de markt zien we de huurtermijnen steeds korter worden; dit vergroot de druk op vastgoedbeleggers om vooraf duidelijke keuzes te maken. De kans dat beleggers op zoek moeten naar een tweede, derde of zelfs vierde huurder neemt dus toe.

Terwijl de behoefte aan een marktconform gebouw dus toeneemt, is steeds minder duidelijk hoe een marktconform logistiek gebouw eruit ziet. De logistieke vastgoedmarkt zal daarom meer en meer kleur moeten bekennen. Waarbij vooraf heldere keuzes maken wat betreft type gebouw, de beste strategie lijkt voor investeerders en ontwikkelaars.

Meer weten?

U hebt ook de mogelijkheid om het volledige artikel lezen. Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met Michael Lokerse, Senior Consultant bij Groenewout via lokerse@groenewout.com. Groenewout is onze partner op het gebied van logistieke vraagstukken. 

Neem vrijblijvend contact op

Word lid van onze nieuwsbrief

Transport & Logistiek

Share