Belastingplan 2024 – Vastgoedsector

25 september 2023 - Op Prinsjesdag 19 september 2023 heeft het kabinet de belastingplannen voor het komende jaar gepresenteerd. Hoewel het kabinet demissionair is, zijn deze wetsvoorstellen niet als controversieel bestempeld. Hieronder treft u een samenvatting aan van de fiscale veranderingen die relevant zijn voor de vastgoedsector.

Inkomstenbelasting

Afschrijvingsbeperking gebouwen in eigen gebruik

De afschrijvingsmogelijkheid voor ondernemers in de inkomstenbelasting wordt beperkt. Binnen de inkomstenbelasting gaat 100% van de WOZ-waarde als bodemwaarde gelden voor gebouwen in eigen gebruik. Voorheen was dit 50% van de WOZ-waarde. Deze 100% gold al voor ondernemingen in de vennootschapsbelasting.

Verhoging tarief box 2

Vanaf 2024 komen er twee schijven in box 2 met een progressieve tariefopbouw. De eerste schijf van 24,5% voor de eerste € 67.000 aan box 2-inkomsten per persoon en de tweede schijf van 31% over het meerdere.

 

2022

2023

2024

Tarief schijf 1

26,9%

26,9%

24,5%

Tarief schijf 2

 

 

31%

Schijfgrens

 

 

€ 67.000

Fiscale partners kunnen ieder gebruik maken van de schijfgrens. Feitelijk komt dit neer op een gezamenlijke schijfgrens van €134.000.

Excessief lenen

Directeur-grootaandeelhouders moeten inkomstenbelasting betalen over het dividend ontvangen van hun eigen bv’s. Door geen dividend uit te betalen, maar van hun eigen bv te lenen, kon de belastingheffing over dividend worden uitgesteld. Vanaf 2023 worden bovenmatige schulden aan de eigen bv onder voorwaarden belast in box 2. De grens word gesteld op schulden aan de eigen bv vanaf € 700.000.

Werkelijk rendement

De implementatie van het werkelijke rendement in box 3 is verplaatst van 2026 naar 2027. Een toekomstig kabinet zal een definitief wetsvoorstel presenteren, waarmee het nieuwe belastingsysteem vanaf 2027 in werking zal treden.

Binnen het huidige overbruggingssysteem van box 3 was al besloten dat het tarief elk jaar met 1% zou stijgen tot 34% in 2025. Nu wordt echter voorgesteld om dit tarief in 2024 al met 2% te verhogen naar 34%. Ook wordt het belastingvrije bedrag niet geïndexeerd en blijft het € 57.000 (of € 114.000 voor fiscale partners samen). Deze maatregelen compenseren voor de vertraging in het invoeren van het nieuwe belastingsysteem.

Daarnaast heeft Advocaat-Generaal Wattel op 1 september 2023 een advies uitgebracht waarin hij zijn zorgen uitte over de houdbaarheid van het huidige overbruggingssysteem in box 3.

VvE-aandeel als banktegoed

Met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2023, wordt het belang in het vermogen van een Vereniging van Eigenaren (VvE) of de gelden gehouden op een derdengeldenrekening door een notaris of gerechtsdeurwaarder geclassificeerd onder de rubriek 'banktegoeden'. Derhalve zal op deze tegoeden een lager forfaitair rendement van toepassing zijn.

Wijziging transparantieregels fgr

Vanaf 1 januari 2025 veranderen de criteria voor een fonds om als zelfstandig vennootschapsbelastingplichtig (non-transparant) fonds voor gemene rekening (fgr) aangemerkt te worden. Een fonds wordt beschouwd als een fgr indien:

       I.          het fonds kan worden aangemerkt als een beleggingsfonds of fonds voor collectieve belegging in effecten als bedoeld in artikel 1:1 Wft; én

      II.          er sprake is van verhandelbare bewijzen van deelgerechtigdheid.

Een niet kwalificerend fonds is hiermee transparant. De vermogensbestanddelen van het fondsen dienen daarbij toegerekend te worden aan de achterliggende belegger en rechtstreeks bij de participant belast te worden met inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting.

Om acute belastingheffing als gevolg van deze maatregelen uit te stellen heeft het kabinet overgangsrecht voorgesteld. Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, dan treden de wetswijzigingen met ingang van 1 januari 2025 in werking. Het overgangsrecht geldt vanaf 1 januari 2024.

Wet aanpassing fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen (toerekening voor maatschap, vof, cv, fgr en vergelijkbare buitenlandse lichamen)

Voor de inkomstenbelasting- en vennootschapsbelasting worden de bezittingen, schulden en ook de opbrengsten en kosten toegerekend aan de participanten. Dit geldt voor de maatschap, vennootschap onder firma, commanditaire vennootschap en een transparant fonds. Dit betekent dat de afzonderlijke vermogensbestanddelen in beginsel bij de desbetreffende participanten in box 3 worden belast.

Vennootschapsbelasting

Wet aanpassing fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen

Het fiscaal kwalificeren van buitenlandse rechtsvormen vindt nu plaats op basis van een Besluit. Dit besluit wordt nu vervangen door een formele wet, de Wet fiscaal kwalificatiebesluit rechtsvormen. De nieuwe wet zou per 1 januari 2025 in werking moeten treden.

De beoordeling van buitenlandse rechtsvormen die gelijkenis vertonen met Nederlandse rechtsvormen geschiedt via de rechtsvormvergelijkingsmethode. Dit blijft het geval. Voor buitenlandse rechtsvormen die hiermee niet overeenkomen, worden de 'symmetrische methode' en de 'vaste methode' als aanvullende methoden geïntroduceerd.

Verder vervalt het verschil tussen open (niet-transparante) en besloten (transparante) cv’s. Er wordt voorgesteld om alle cv’s te kwalificeren als transparant.

De overgang van een niet-transparante naar een transparante cv wordt aangemerkt als een fictieve overdracht en staking. Om dit fiscaal te begeleiden worden vier verschillende overgangsmaatregelen voorgesteld: (i) doorschuiffaciliteit, (ii) aandelenfusiefaciliteit, (iii) doorschuiffaciliteit bij tbs-situaties en (iv) uitstel van betaling.

Einde van de vastgoed-fbi (fiscale beleggingsinstelling)

Vanaf 1 januari 2025 mogen fiscale beleggingsinstellingen (fbi’s) niet meer direct in vastgoed beleggen (vastgoedmaatregel). In de praktijk beleggen fbi’s globaal genomen ofwel in effecten (effecten-fbi’s) ofwel in vastgoed (vastgoed-fbi’s). In bepaalde situaties met buitenlandse beleggers kan het heffingsrecht over Nederlands vastgoed in handen van fbi’s niet of niet volledig geëffectueerd worden. De vastgoedmaatregel zorgt ervoor dat de winst behaald met vastgoed in alle gevallen kan worden belast met vennootschapsbelasting. De vastgoedmaatregel heeft geen gevolgen voor de effecten-fbi’s. In tegenstelling tot het oorspronkelijke wetsvoorstel blijft het een vastgoed-fbi wel toegestaan als er sprake is van het direct beleggen in buitenlands vastgoed.

Ondanks eerdere aankondigingen wordt de financieringseis niet gewijzigd. De bestaande voorwaarde dat de financiering van de fbi met geleend geld maximaal 60% van de boekwaarde van het vastgoed mag bedragen, blijft van kracht. Deze voorwaarde geldt bijvoorbeeld bij de financiering van directe investeringen in buitenlands vastgoed. Het eerder genoemde bestuursverbod zal ook niet worden doorgevoerd. Hierdoor blijft het voor een fbi mogelijk om een verbonden entiteit met vastgoed te beheren.

In 2024 wordt er een voorwaardelijke en tijdelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting ingevoerd. Deze vrijstelling zal gelden van 1 januari tot en met 31 december 2024. Deze maatregel is bedoeld om het vastgoedbezit van de fbi te herstructureren en zo de fiscale voordelen die de fbi biedt, te behouden.

Renteaftrek vastgoedvennootschappen

In de Voorjaarsnota 2023 is aangekondigd per 1 januari 2025 de drempel voor de toepassing van de earningsstripping maatregel buiten toepassing te laten bij vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed. Het is de bedoeling dat de maatregel wordt opgenomen in het Belastingplan 2025. Het doel van de maatregel is om tegen te gaan dat vastgoedinvesteringen en de bijbehorende financiering zodanig worden opgeknipt dat meermaals gebruik kan worden gemaakt van de drempel voor de toepassing van de renteaftrekbeperking. 

Erf- en schenkbelasting

Aanpassing bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)

In het Belastingplan 2023 was het kabinet al voornemens om de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) eenvoudiger en doelgerichter te maken. Een onderdeel hiervan was om verhuurd vastgoed aan derden aan te merken als beleggingsvermogen voor de BOR. Op Prinsjesdag jl. is conform deze eerdere aankondigingen voorgesteld om aan derden verhuurd vastgoed bij fictie aan te merken als beleggingsvermogen, waardoor dit per definitie niet meer in aanmerking komt voor de genoemde bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de schenk- en erfbelasting en inkomstenbelasting. De beoogde inwerkingtredingsdatum voor deze maatregel is 1 januari 2024.

Afschaffing jubelton

De schenkingsvrijstelling voor een eigen woning (jubelton) van € 106.671 (2022) is per 1 januari 2023 verlaagd tot € 28.947. De jubeltonvrijstelling komt geheel te vervallen per 1 januari 2024.

Overdrachtsbelasting/omzetbelasting

Samenloopregeling btw/overdrachtsbelasting

In Nederland is de heffing van overdrachtsbelasting niet enkel van toepassing op de directe verwerving van onroerende goederen. Het kan ook betrekking hebben op de overname van aandelen in een vennootschap die zich richt op het exploiteren van onroerend goed. Onder bepaalde omstandigheden, zoals wanneer er een overlap is tussen de heffing van overdrachtsbelasting en btw, kan er een vrijstelling gelden. Deze zogeheten samenloopvrijstelling, kan nu nog worden toegepast op vastgoedaandelentransacties , waardoor nieuwe onroerende goederen kunnen worden verworven zonder overdrachtsbelasting maar ook zonder btw.  

Het voorstel is nu om deze samenloopvrijstelling  per 1 januari 2025 te wijzigen. De reden hiervoor is om een gelijkere behandeling te creëren tussen aandelen transacties en vastgoed transacties. Bij vastgoedaandelentransacties geldt de vrijstelling dan alleen nog maar indien het achterliggende vastgoed gedurende twee jaar ten minste voor 90% gebruikt wordt voor btw-belaste activiteiten. Indien aan deze voorwaarde niet wordt voldaan, is alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd naar een nieuw tarief van 4%. Hierbij kan gedacht worden aan verhuurde woningen of vastgoed binnen de onderwijs- of zorgbranche. Voor projecten waarbij ten minste een intentieverklaring is ondertekend vóór de indiening van dit Wetsvoorstel (19 september 2023) én de aandelen uiterlijk op 1 januari 2030 worden verkregen, is een overgangsregeling aangekondigd.

Faciliteiten overdrachtsbelasting (CV en fgr-situaties)

Zoals eerder beschreven vervalt het verschil tussen open (niet-transparante) en besloten (transparante) cv’s. Er wordt voorgesteld om alle cv’s te kwalificeren als transparant. Onder bepaalde voorwaarden geldt dit zoals eerder genoemd ook voor fgr’s en vergelijkbare buitenlandse personenvennootschappen.

Om een eventuele herstructurering ook op het gebied van overdrachtsbelasting te faciliteren, is een voorwaardelijke en tijdelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting aangekondigd.

Meer weten?

Wilt u meer weten over de impact van de nieuwe fiscale maatregelen voor uw vastgoed bedrijfsvoering en structuur? Neem dan contact op met Arno van der Wijk per e-mail of per telefoon +31 (0)88 277 24 33 of Ronald Plat per e-mail of per telefoon +31 (0)88 277 14 16. Zij helpen u graag verder.