Fondsbeheerder betaalt overdrachtsbelasting bij verkrijging van aandelen

Achtergrond arrest Hoge Raad 9 april 2021

Als hoofdregel geldt dat de verkrijging van het juridische of economische eigendom van Nederlandse onroerende zaken is onderworpen aan overdrachtsbelasting (geheven van de verkrijger). De verkrijging van ten minste een derde belang in een rechtspersoon met een op aandelen verdeeld kapitaal kan ook aan overdrachtsbelasting onderworpen zijn, indien de rechtspersoon kwalificeert als een zogeheten OZR.

In de zaak was de vraag of de verkrijging van juridisch eigendom van aandelen in een OZR ook belastbaar is, als het economisch belang bij die aandelen toekomt aan een derde (i.e. de beleggers in een fonds). Het arrest ziet toe op de invulling van het in 2008 geïntroduceerde begrip ‘belang’ in de overdrachtsbelasting.

De casus

De beheerder van een Duits vastgoedfonds (Sondervermögen) heeft in 2015 alle aandelen verkregen in een drietal OZR’s voor rekening van het Sondervermögen (zaak  20/00859, ECLI:NL:HR:2021:504). Het Sondervermögen is naar Duits recht geen rechtspersoon en heeft een afgescheiden vermogen. Om die reden kan het Sondervermögen niet zelfstandig de eigendom houden van de aandelen in de drie OZR’s. Hierdoor is er een beheerder die de eigendom van de aandelen houdt namens het Sondervermögen. Deze verkrijgt dus de juridisch eigendom van de aandelen in de OZR’s. Over deze verkrijging is overdrachtsbelasting geheven.

Het economisch belang bij de aandelen in de OZR’s komt toe aan het Sondervermögen. Het Sondervermögen belegt op haar beurt uitsluitend voor rekening en risico van haar participanten. Doordat het Sondervermögen zelf geen rechtspersoonlijkheid heeft, is zij voor de overdrachtsbelasting transparant. Met andere woorden, het economisch belang bij de aandelen in de OZR’s wordt toegerekend aan de participanten. Deze participanten houden elk een economisch belang van kleiner dan een derde in de OZR’s, waardoor bij hen geen overdrachtsbelasting wordt geheven.

In deze zaak werd geprocedeerd over de vraag of de beheerder terecht overdrachtsbelasting heeft betaald vanwege de verkrijging van de juridisch eigendom van de aandelen in de OZR’s. De beheerder beargumenteerde in dat kader dat zij zelf geen belang houdt bij de aandelen en daarom geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou moeten zijn.

Daarmee zou eenzelfde resultaat worden bereikt ten opzichte van de situatie waarin de participanten de aandelen in de OZR’s direct zouden verkrijgen. In dat geval zouden de beleggers elk minder dan een derde juridisch én economisch eigendom van de aandelen verkrijgen en zou er geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Eerder oordeelden Rechtbank Zeeland - West-Brabant en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch dat de beheerder van het Sondervermögen geen belang had verkregen in de OZR’s, maar slechts de juridische titel. Om die reden zou er geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

De Staatssecretaris van Financiën stelde cassatieberoep in bij de Hoge Raad en is van mening dat de verkrijging van slechts het juridisch eigendom in een OZR door een fondsbeheerder ook kwalificeert als de verkrijging van een belang.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat zowel de verkrijging van de juridische, als economische eigendom van onroerende zaken, een belastbaar feit vormt voor de overdrachtsbelasting.

Aangezien aandelen in OZR’s fictief als onroerende zaken worden aangemerkt, ziet de Hoge Raad geen reden om uit te sluiten dat de verkrijging van de juridische eigendom van aandelen in OZR’s een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting vormt.

Uit de overwegingen van de Hoge Raad wordt opgemaakt dat het begrip “belang” uitsluitend relevant is om te beoordelen welk “belang” de aandelen zelf vertegenwoordigen. Voor de constatering van een belastbaar feit, zoals blijkt uit dit arrest, is het niet relevant of dit belang ook toekomt aan de verkrijger van de betreffende aandelen. De wetssystematiek is immers dat verkrijgen van economisch én juridisch eigendom een belastbaar feit vormen. Daarop wordt bij de verkrijging van aandelen geen uitzondering gemaakt.

Relevantie vastgoedpraktijk

Het arrest is relevant voor de vastgoedpraktijk omdat de invulling van het belastbaar feit bij de verkrijging van aandelen in OZR’s is verduidelijkt. De verkrijging van een derde of meer van de aandelen in OZR’s door een beheerder of bewaarder is altijd een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting.

Daarnaast zou het oordeel van de Hoge Raad nadelige gevolgen kunnen hebben wanneer aandelen in OZR's worden verworven door vergelijkbare fondsstructuren. Hierbij kan gedacht worden aan fondsen voor gemene rekening, commanditaire vennootschappen en andere entiteiten zonder rechtspersoonlijkheid waarbij het juridisch en economisch eigendom is afgescheiden.

Meer weten?

Bent u van plan om een vastgoedfonds op te zetten of uw vastgoedportefeuille te herstructureren? Neem dan contact op met Arno van der Wijk per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 24 of met Ronald Plat per e-mail of per telefoon +31 (0)88 277 14 16. Zij helpen u graag verder.