Hoge Raad: bij de verbouwing van voormalige wollenstoffenfabriek is sprake van in wezen nieuwbouw voor de btw

Van ‘in wezen nieuwbouw’ is sprake wanneer na verbouwingswerkzaamheden aan een bestaand gebouw een in wezen nieuw gebouw is ontstaan. De levering van het gebouw is dan belast met 21% btw en op de verkrijging kan de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting worden toegepast. Wanneer geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, is de levering van het gebouw vrijgesteld van btw en is de verkrijging daarvan belast met overdrachtsbelasting. Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde dat in deze zaak sprake is van in wezen nieuwbouw. Hof Den Bosch oordeelde daarentegen dat er geen sprake is van in wezen nieuwbouw. Maar de Hoge Raad oordeelt nu dat wel sprake is van in wezen nieuwbouw, gelet op de ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie van het pand.

De situatie

De voormalige wollenstoffenfabriek is sinds 1982 niet meer in gebruik en is in verval geraakt. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft het complex in 1999 als rijksmonument aangemerkt. Belanghebbende heeft een deel van de voormalige wollenstoffenfabriek (deel B1) aangekocht. Voorafgaand aan de aankoop heeft een verbouwing plaatsgevonden, waarbij het bestemmingsplan is gewijzigd van industrie naar industrie en retail. Bovendien is de voormalige wollenstoffenfabriek in vier delen ontwikkeld, waarvan belanghebbende er één aankoopt. Bij de verbouwing zijn de kenmerkende elementen van de fabriek zo veel mogelijk bewaard gebleven. Wel zijn de binnenmuren verwijderd, is het dak geheel vernieuwd, zijn de gietijzeren zuilen gerepareerd / vervangen, is de vloer grotendeels vernieuwd, zijn het dak en de vloer van het ketelhuis volledig vervangen en zijn er inpandig nieuwe dragende constructies aangebracht. Bij de vervanging van het dak is de kenmerkende vorm daarvan behouden.

In geschil is of door de verbouwing van de wollenstoffenfabriek ‘in wezen nieuwbouw’ is ontstaan voor de btw. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, waardoor op de verkrijging van het gebouw de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting kan worden toegepast. De levering van het gebouw is dan belast met 21% btw. Wanneer daarentegen geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ is de levering van het gebouw vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting.

Oordeel rechtbank en hof

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in deze zaak dat er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Daarbij achtte de rechtbank de aard en de omvang van de verbouwingswerkzaamheden en de wijziging in de bouwkundige constructie van belang.

Hof Den Bosch oordeelde daarentegen in hoger beroep dat de verbouwing van de wollenstoffenfabriek niet kwalificeert als ‘in wezen nieuwbouw’. Daarbij achtte het hof met name van belang dat de onroerende zaak zijn identiteit heeft behouden. Bovendien is het karakter van de uitgevoerde (voorbereidings)werkzaamheden volgens het hof gericht op restauratie, onderhoud en reparatie. Vanwege die twee omstandigheden is volgens het hof geen goed ontstaan dat tevoren niet bestond. Daarbij achtte het hof de constructieve wijzigingen aan het pand en een eventuele functiewijziging niet doorslaggevend voor de beoordeling of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’.

Belanghebbende heeft cassatie ingesteld tegen dit oordeel van Hof Den Bosch. Daarbij heeft belanghebbende onder meer aangevoerd dat het hof het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ verkeerd heeft uitgelegd. Volgens belanghebbende hebben de constructieve aanpassingen, de investeringen en de functiewijziging er wel degelijk toe geleid dat een in wezen nieuw gebouw is ontstaan.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt nu dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door niet de ingrijpendheid van de bouwkundige veranderingen doorslaggevend te achten voor de beoordeling of sprake is van in wezen nieuwbouw. De uitspraak van het hof kan daarom niet in stand blijven. De Hoge Raad besluit de zaak zelf afdoen. In lijn met zijn arrest van 4 november 2022 overweegt de Hoge Raad dat de werkzaamheden aan het pand de bouwkundige constructie zodanig heeft gewijzigd, dat geen andere conclusie mogelijk is dan dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Daarmee moet de uitspraak van de rechtbank worden bevestigd.

Belang voor de praktijk

Het oordeel van de Hoge Raad heeft verduidelijkt dat ook indien het uiterlijk van een pand tijdens de verbouwing zoveel mogelijk behouden is gebleven, alsnog sprake kan zijn van ‘in wezen nieuwbouw’, wanneer de bouwkundige constructie van het pand ingrijpend is gewijzigd. In de praktijk kan echter nog steeds onduidelijkheid bestaan over de vraag of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, aangezien de beoordeling hiervan sterk afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.

Vanwege de mogelijke financiële impact adviseren wij om u tijdig te laten informeren over de eventuele gevolgen bij de ontwikkeling / aan- of verkoop van getransformeerd en/of verbouwd vastgoed.

Meer weten?

Bent u betrokken bij de ontwikkeling / aan- of verkoop van getransformeerd en/of verbouwd vastgoed? Neem dan contact op met Ronald Plat per e-mail of per telefoon: +31(0) 88 277 14 16. Hij helpt u graag verder.