Update: Wet differentiatie overdrachtsbelasting - aangekondigde maatregelen

7 december 2020 - Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag het Belastingplan 2021. Het voorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting is onderdeel van dit plan. De maatregelen zijn bedoeld om de lasten van starters te verlichten en hun concurrentiepositie ten opzichte van beleggers op de woningmarkt te verbeteren.

Impact

De maatregelen hebben daarom niet alleen impact op starters, maar ook op beleggers op de (recreatie)woningmarkt en projectontwikkelaars met (nieuw)bouw- en transformatieprojecten.

Maar uiteraard ondervinden ook andere partijen de effecten van de voorgestelde maatregelen vanwege de verhoging van het algemene tarief (van 6% naar 8%).
De afwezigheid van een overgangsregeling, maakt dat de voorgestelde maatregelen directe gevolgen kunnen hebben voor projecten of transacties die nu al zijn aangegaan (of in de maak zijn), maar pas na 1 januari 2021 tot uitvoering worden gebracht. Wij raden daarom met name beleggers aan na te gaan of het voordelig en haalbaar is om transacties voor 1 januari 2021 tot uitvoering te brengen.

Mazars zet de aangekondigde maatregelen voor u op een rij.

Nieuwe vrijstelling overdrachtsbelasting

Starters op de woningmarkt kunnen met ingang van 1 januari 2021 een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting toepassen. Aan de vrijstelling zijn onder meer de volgende voorwaarden verbonden:

  • De verkrijgers zijn natuurlijke personen tussen de 18 en 35 jaar oud zijn;
  • Die de volledige of juridische eigendom verkrijgen van een woning als bedoeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer of een recht waaraan deze is onderworpen;
  • Die schriftelijk verklaren deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, en
  • Die schriftelijk verklaren de vrijstelling niet eerder te hebben gebruikt.

De beoordeling of een natuurlijk persoon voldoet aan bovengenoemde criteria, vindt in principe plaats op het moment dat de akte wordt gepasseerd, tenzij de levering plaatsvindt onder opschortende voorwaarden. Verder geldt er voor de vrijstelling vanaf 1 april 2021 een woningwaardegrens van € 400.000. Voor meer informatie hierover, verwijzen wij u graag door naar onze update over de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.

Verlaagd tarief woning

Andere natuurlijke personen - niet zijnde starters - die een woning verkrijgen, hebben recht op de toepassing van het verlaagde tarief van 2%, mits zij de woning verkrijgen om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Dit tarief geldt ook voor aanhorigheden die gelijktijdig met de woning worden verkregen.

Evenals de startersvrijstelling, is de toepassing van het verlaagde tarief beperkt tot de volledige of juridische eigendomsverkrijging. Hierdoor is de verkrijging van sec de economische eigendom uitgezonderd. Datzelfde geldt voor de verkrijging van aandelen in een rechtspersoon die een onroerende zaak vertegenwoordigen.

Verhoging algemeen tarief

Alle overige verkrijgingen worden vanaf 1 januari 2021 belast tegen het hogere algemene tarief. Dit tarief wordt met ingang van 1 januari 2021 verder verhoogd naar 8% en gaat bijvoorbeeld gelden voor de verkrijging van beleggings- en bedrijfspanden, woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt en alle verkrijgingen door rechtspersonen.

Opvolgende verkrijgingen binnen 6 maanden

Verder bevat het wetsvoorstel een technische aanpassing voor gevallen waarin een woning met toepassing van het verlaagde tarief (2%) is verkregen en de woning vervolgens binnen 6 maanden wordt overgedragen aan een opvolgende verkrijger die de woning niet als hoofdverblijf zal gaan gebruiken, zoals een belegger. Onder de huidige regelgeving zou de opvolgende verkrijger / belegger op grond van artikel 13 WBR alleen overdrachtsbelasting zijn verschuldigd over de waardeaangroei van de onroerende zaak gedurende de 6 maanden. Er wordt daarbij geen rekening gehouden met de status van de opvolgende verkrijger. De technische aanpassing bewerkstelligt dat er ter zake van de verkrijging van de woning alsnog 8% overdrachtsbelasting wordt voldaan.

Voorbeeld

A verkrijgt een woning voor € 500.000 en betaalt hier 2% overdrachtsbelasting over (€ 10.000). Vanwege een onvoorziene omstandigheid kan A de woning slechts kort bewonen en draagt deze binnen zes maanden over aan een belegger voor € 550.000. De belegger is in beginsel 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over € 550.000 (€ 44.000). Op grond van artikel 13 WBR wordt het door de belegger te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting verminderd met het door A betaalde bedrag aan overdrachtsbelasting (€ 10.000). Per saldo is er ter zake van de verkrijging dus € 44.000 aan overdrachtsbelasting voldaan (8% van € 550.000), waarvan € 34.000 op conto van de belegger. Ter vergelijking; zonder technische aanpassing zou de belegger alleen overdrachtsbelasting over de waardeaangroei van € 50.000 verschuldigd zijn, wat bij een tarief van 8% resulteert in een bedrag van € 4.000 aan overdrachtsbelasting.

Meer weten?

Wilt u graag meer informatie over de Wet differentiatie overdrachtsbelasting? Neem dan contact op met Ronald Plat per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 15 00 of met Eda Bicer per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 10 30. Zij helpen u graag verder.