Gewijzigd voorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting aangenomen door de Tweede Kamer

7 december 2020 - Op 12 november 2020 is het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting aangenomen door de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel maakt deel uit van het Belastingplan 2021 en beoogt de positie van particuliere starters die (voor het eerst) een woning kopen te verstevigen ten opzichte van andere kopers, zoals beleggers. Naast de stemming op 12 november 2020, zijn er ook enkele amendementen aangenomen die van belang zijn voor de praktijk. Hierdoor is het wetsvoorstel op enkele punten gewijzigd. Wij zetten de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij.

Woningwaardegrens vanaf 1 april 2021

Vanaf 1 april 2021 zal de startersvrijstelling alleen nog kunnen worden toegepast indien de waarde van de woning niet hoger is dan € 400.000. De inwerkingtredingsdatum van het voorstel is verschoven naar 1 april 2021, omdat dan tegemoet kan worden gekomen aan starters die hebben gewacht met de overdracht van de door hen verworven woning voordat bekend werd dat moest worden voldaan aan een woningwaardegrens. De waarde dient te worden beoordeeld per gehele woning en de daarbij behorende aanhorigheden en niet per waarde van het verkregen deel van de woning. Dit betekent bijvoorbeeld dat de verkrijging van de onverdeelde helft van een woning met een waarde van € 500.000 (verkrijging € 250.000) vanaf 1 april 2021 niet meer onder de vrijstelling valt. Bovendien is er bij een verkrijging boven de grens overdrachtsbelasting verschuldigd over het gehele bedrag (€ 500.000) en niet slechts over het gedeelte waarmee de waarde van de verkrijging de woningwaardegrens overtreft.

Om te voorkomen dat de verkrijging van een woning met een waarde boven de € 400.000 kunstmatig wordt gesplitst om op die manier onder de woningwaardegrens te blijven, is er voorts een aanvullende antimisbruikbepaling opgenomen. Deze bepaling zal het voordeel van de toepassing van de startersvrijstelling op de eerdere verkrijging wegnemen voor zover de opvolgende verkrijging binnen 12 maanden plaatsvindt. Denk hierbij onder meer aan het splitsen van de verkrijging van een woning met een waarde van € 480.000 (volle eigendom) in de verkrijging van het recht van vruchtgebruik (€ 200.000) waarop de startersvrijstelling wordt toegepast, gevolgd door een verkrijging van de bloot eigendom (€ 280.000) binnen 12 maanden. De antimisbruikbepaling bewerkstelligt in een dergelijke situatie dat er alsnog overdrachtsbelasting is verschuldigd over het bedrag van € 480.000.

De vraag is hoe de antimisbruikregel uitpakt in een situatie waarin eerst de juridische eigendom wordt verkregen met toepassing van de startersvrijstelling gevolgd door de verkrijging van de economische eigendom. Daarbij speelt met name de vraag of de huidige wettekst tot gevolg heeft dat er sprake is van dubbele heffing. Dit laatste is vanzelfsprekend niet het doel dat met de maatregel is beoogd, maar de bewoordingen van de maatregel zijn allerminst duidelijk.

Verkrijging woning door wooncoöperaties belast tegen 2%

Verder heeft de Tweede Kamer een amendement aangenomen dat beoogt wooncoöperaties uit te zonderen van de verhoging van het tarief van de overdrachtsbelasting naar 8%. De verkrijging van een woning is daardoor onder voorwaarden belast tegen 2%. Als voorwaarde voor het toepassen van het laatstgenoemde tarief wordt gesteld dat de woning moet zijn verkregen van een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet (woningcorporatie). Voor de vervreemding van de woning door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is een goedkeuring verleend als bedoeld in artikel 27, eerste lid, onderdeel a, van de Woningwet in het kader van een experiment als bedoeld in artikel 120a van die wet. Het verlaagde tarief van 2% geldt tevens voor aanhorigheden die tot deze woningen behoren of gaan behoren indien zij gelijktijdig met deze woning worden verkregen.

Geen horizonbepaling

Daarnaast zal de startersvrijstelling niet langer gekoppeld zijn aan een horizonbepaling. Hierdoor komt de vrijstelling niet automatisch per 1 januari 2026 te vervallen.

Stemming Eerste Kamer

Onze verwachting is dat het wetsvoorstel in aangepaste vorm zal worden aangenomen door de Eerste Kamer. De stemming over het wetsvoorstel zal vermoedelijk medio december 2020 plaatsvinden.

Voor meer informatie over de voorgestelde maatregelen en de impact voor de vastgoedpraktijk, verwijzen wij u graag naar ons eerdere bericht met betrekking tot het wetsvoorstel.

Meer weten?

Wilt u graag meer informatie over de Wet differentiatie overdrachtsbelasting? Neem dan contact op met Ronald Plat per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 15 00 of met Eda Bicer per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 10 30. Zij helpen u graag verder.