IFRS 16: Potentiële veranderingen in vastgoed strategieën

De nieuwe standaard IFRS 16 (‘lease-accounting’) is effectief voor alle jaarrekening met een boekjaar startend op of na 1 januari 2019. Deze standaard is van toepassing voor beursgenoteerde ondernemingen, de door haar geconsolideerde dochtermaatschappijen en andere ondernemingen die haar jaarrekeningen opmaken met inachtneming van de International Financial Reporting Standards (IFRS).

Deze standaard beoogt om de verantwoording en presentatie van lease- en huurverplichtingen te verbeteren en hierdoor de transparantie voor de gebruikers van de jaarrekening te vergroten. Dit houdt onder meer in dat leasenemers (huurders) alle lopende lease- en huurverplichtingen direct op de balans presenteren met verantwoording van amortisatiekosten en interestlasten in plaats van huurkosten.

International Accounting Standards Board (IASB) heeft de waarde van lease- en huurverplichtingen van beursgenoteerde ondernemingen, welke voorheen niet op de balans zijn verantwoord, ingeschat op meer dan USD 2,86 biljoen [1].

Impact op prestatie indicatoren en winstgevendheid in jaarrekening

De nieuwe standaard beïnvloedt de key performance indicators (KPI’s) van leasenemers (huurders) door onder meer:

• een daling van de netto-schuld en een stijging van de rentelasten;
• verslechterende liquiditeitsratio's (door toegenomen leaseverplichtingen);
• een toename van vaste activa door de verantwoording van lease-rechten als een vast actief;
• een verbeterde winst voor rente, belastingen, afschrijvingen (EBITDA) en daarmee een verbetering van het operationeel resultaat; en
• een toename van de operationele kasstromen en een vermindering van de financiële kasstromen.

Wettelijke en prudentiele solvabiliteitsratio’s en kapitaalsvereisten voor dochterondernemingen van financiële en bancaire instellingen worden ook beïnvloed. Daarnaast worden bancaire convenanten ondersteund door jaarrekeningen opnieuw onder het licht gehouden.

Enkele highlights

IFRS 16 brengt mogelijk niet alleen organisatorische veranderingen met zich mee en kan ook ingrijpende consequenties hebben voor de strategie van huurders richting haar bedrijfsuitoefening. De uitdaging ligt in het ontwikkelen van alternatieve scenario's om de optimale oplossing te vinden.

• Herijking van uw strategie voor onroerend goed en leasebeheer in het licht van de nieuwe kansen (en beperkingen) door de inwerkingtreding van IFRS 16
• Implementeer de nieuwe standaard en stem uw bedrijfsprocessen hier op af
• Stem uw administratief proces af en pas uw financiële verslaggeving aan op de implicaties van IFRS 16

Verwachte wijzigingen in lease accounting

De lease termijn heeft een aanzienlijke impact op de waardering van uw schuldpositie. Daardoor kunnen stakeholders proberen deze te verminderen, met name door verlengingsopties overeen te komen. Op de lange termijn kan deze aanpak de trend keren om lange huurcontracten aan te gaan in ruil voor huurvrije periodes of lagere huurprijsniveau’s.

Ten tweede zouden vaste huurprijsniveau’s voor lease de voorkeur krijgen boven variabele prijzen. Achtergrond hiervan is dat sommige aspecten van variabele leasebetalingen niet zijn opgenomen in de veranderende waarde van de leaseverplichting.

Het impliciete leasepercentage (het tarief dat de verhuurder aan de huurder factureert) kan ook de huidige praktijk en de tot nu toe gegeneraliseerde methoden voor de financiering van activa beïnvloeden. 

Meer weten?

Wilt u meer weten over onze sectorgroep bouw & vastgoed? Neem dan contact op met Paul Schutjens per e-mail  of per telefoon: +31 (0)88 277 24 00 of met Ronald Plat per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 14 16.

[1] Source: Effects Analysis | IFRS 16 | January 2016

[2] Source: Effects Analysis | IFRS 16 | January 2016