Wijzigingen in de bouwkundige constructie vereist voor ‘in wezen nieuwbouw’ voor de btw

Wanneer er geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, is de levering van het gebouw vrijgesteld van btw en is de verkrijging daarvan belast met overdrachtsbelasting. De Hoge Raad oordeelt nu dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie tot de conclusie kunnen leiden dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Hiervan zal volgens de Hoge Raad overigens niet snel sprake zijn. Andere criteria kunnen wel aanwijzingen zijn dat de verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, maar zijn niet doorslaggevend.

De situatie

Op 14 december 2018 heeft belanghebbende een hotelgebouw gekocht. Voorafgaand aan die aankoop heeft een verbouwing plaatsgevonden, waarbij het gebouw is getransformeerd van een kantoorgebouw naar een hotelgebouw. Bij de verbouwing is de bestaande constructie van het gebouw niet gewijzigd. Zo zijn het dak, de vloeren en de plafonds niet verwijderd of vervangen. Ook de uiterlijke herkenbaarheid van het gebouw is door de verbouwing niet gewijzigd. Wel is de binnenzijde van het gebouw compleet vernieuwd om de functiewijziging mogelijk te maken.

In geschil is of de verbouwing van het kantoorgebouw naar een hotelgebouw heeft geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’ voor de btw. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, waardoor op de verkrijging van het hotelgebouw de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting kan worden toegepast. De levering van het hotelgebouw is dan belast met 21% btw. Wanneer daarentegen geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ is de levering van het hotelgebouw vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting.

Prejudiciële vragen

In de praktijk heerst onduidelijkheid over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. In de lagere rechtspraak worden namelijk verschillende criteria gehanteerd voor de invulling van dit begrip. De rechtbank heeft daarom de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld:

1. ‘Aan de hand van welke criteria moet worden beoordeeld of na (verbouwings)werkzaamheden aan een onroerende zaak ‘in wezen nieuwbouw’ is gerealiseerd? Dient die beoordeling plaats te vinden aan de hand van de volgende criteria:

• wijzigingen in de bouwkundige identiteit / uiterlijke herkenbaarheid;
• wijzigingen in de bouwkundige constructie;
• wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden;
• de grootte van de gedane investeringen en/of de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde;
• dan wel (mede) aan de hand van andere criteria?

2. Welk(e) van de onder 1 bedoelde criteria moet(en) als noodzakelijke voorwaarde(n) voor ‘in wezen nieuwbouw’ worden aangemerkt?

3. Welk (relatief) gewicht moet in zijn algemeenheid worden toegekend aan de in vraag 1 bedoelde criteria?’

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat enkel het tweede criterium, de wijzigingen in de bouwkundige constructie, ertoe kan leiden dat een bestaand gebouw na de verbouwing kwalificeert als ‘in wezen nieuwbouw’ voor de btw. Of de wijzigingen in de bouwkundige constructie zo ingrijpend zijn dat een in wezen nieuw gebouw is ontstaan, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij merkt de Hoge Raad op dat niet snel aan dit criterium zal zijn voldaan.

De andere criteria die door rechtbank Zeeland-West-Brabant zijn voorgelegd aan de Hoge Raad zijn volgens de Hoge Raad niet doorslaggevend of noodzakelijk voor de vraag of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Deze criteria kunnen, net als andere factoren, slechts aanwijzingen zijn dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’.

Aan de hand van het door de Hoge Raad gegeven criterium is het de taak van rechtbank Zeeland-West-Brabant om in deze specifieke casus te beoordelen of door de verbouwing van het kantoorgebouw naar het hotelgebouw een in wezen nieuw gebouw is ontstaan.

Belang voor de praktijk

Het oordeel van de Hoge Raad heeft verduidelijkt dat enkel wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen leiden tot ‘in wezen nieuwbouw’. Toch kan in de praktijk nog onduidelijk zijn welke omvang deze wijzigingen moeten hebben. De uiteindelijke kwalificatie van het vastgoed is daarbij sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Vanwege de mogelijke financiële impact adviseren u wij om u tijdig te laten informeren over de eventuele gevolgen bij de ontwikkeling / aan- of verkoop van getransformeerd en/of verbouwd vastgoed.

Bovendien verwachten wij 11 november 2022 een arrest van de Hoge Raad in de zaak rondom de wollenstoffenfabriek, waarbij ook de vraag centraal staat of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. In die zaak zijn de monumentale aspecten van het gebouw bewaard gebleven, maar zijn wel wijzigingen aangebracht in de bouwkundige constructie.

Meer weten?

Bent u betrokken bij de ontwikkeling / aan- of verkoop van getransformeerd en/of verbouwd vastgoed? Neem dan contact op met Ronald Plat per e-mail of per telefoon: +31(0) 88 277 14 16. Hij helpt u graag verder.