Wanneer is de verkrijging van aandelen in een self storage bedrijf belast met overdrachtsbelasting?

De casus

De belanghebbende is een internationaal concern dat opslagruimtes verhuurt (self storage). Op 30 juni 2015 heeft dit bedrijf alle aandelen overgenomen van een belangrijke Nederlandse concurrent. Naast de exploitatie van opslagruimtes bestaan de activiteiten van het aangekochte bedrijf uit het aanbieden van aanvullende diensten, zoals bijvoorbeeld het verzekeren van de opgeslagen spullen, de verkoop van sloten en opslagmateriaal, assistentie bij de opslag en verhuur van aanhangwagens. Daarnaast bestaan de activiteiten onder meer uit het ontwikkelen en up-to-date houden van het bedrijfsconcept voor alle vestigingen, IT-systemen, een relatiebeheersysteem en het actief managen van elke vestiging om tot een winstgevende bezettingsgraad te komen.

De vraag is of de verkrijging van het aandelenbelang in het self storage bedrijf onderworpen is aan heffing van overdrachtsbelasting. Het geschil gaat met name over de vraag of de opslagruimtes (het vastgoed) op het tijdstip van de verkrijging van het belang geheel of hoofdzakelijk dienstbaar waren aan de exploitatie daarvan, de zogenoemde exploitatie-eis. 

Oordeel Hof Den Haag

Het Hof oordeelde dat de bedrijfsvoering van het self storage bedrijf vergelijkbaar is met de exploitatie van een hotelbedrijf (‘goederenhotel’). Volgens de wetsgeschiedenis wordt er in dat geval niet voldaan aan de exploitatie-eis, omdat de onroerende zaken dan eerder dienstbaar zijn aan de exploitatie van het hotelbedrijf dan andersom. In de onderhavige casus achtte het Hof voor wat betreft haar oordeel aannemelijk dat de aantrekkelijkheid van de opslagruimtes voor een belangrijk deel wordt bepaald door de aanwezigheid van aanvullende voorzieningen. Hetgeen wat meebrengt dat de opslagruimtes eerder dienstbaar zijn aan de exploitatie van een geavanceerd opslagbedrijf, dan aan de exploitatie daarvan.

Uitspraak Hoge Raad

Volgens de Hoge Raad dient er voor beoordeling te worden vastgesteld of de exploitatie van de opslagruimtes ondergeschikt is aan het geheel van prestaties dat het self storage bedrijf ten aanzien van haar klanten verricht. Dit dient te worden beoordeeld vanuit het perspectief van de klanten van het self storage bedrijf. Volgens de Hoge Raad dient daarbij geen rekening te worden gehouden met de activiteiten die niet gericht zijn op individuele klanten (overhead).

De uitspraak van het Hof kan volgens de Hoge raad niet in stand blijven omdat er onvoldoende is onderzocht of sprake is van een dergelijke ondergeschiktheid. Het Hof Amsterdam dient alsnog te onderzoeken of in dit geval de exploitatie van de opslagruimtes aan klanten ondergeschikt is aan de door het self storage bedrijf geleverde diensten. Afhankelijk van het antwoord zal overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over de verkrijging van de aandelen.

Belang voor de praktijk

De onderhavige casus laat zien dat het in de praktijk niet altijd eenvoudig is om te bepalen of er wordt voldaan aan de exploitatie-eis. Naast self storage bedrijven valt daarbij ook te denken aan bedrijven die zijn gespecialiseerd in de opslag van bulkgoederen in terminals die exclusief aan een klant ter beschikking worden gesteld, of de exploitatie van vakantieparken. De uitspraak van de Hoge Raad laat ook zien dat voor de vraag of er in dergelijke situaties wordt voldaan aan de exploitatie-eis, dient te worden vastgesteld wat voor de klant nu precies vooropstaat binnen het geheel van de prestaties: de huur van de onroerende zaken of de overige prestaties.

Vanwege de mogelijke financiële impact (8% over de waarde van onroerende zaken), wordt u geadviseerd om u tijdig te laten informeren over de eventuele overdrachtsbelastinggevolgen bij de aankoop of herstructurering van rechtspersonen met vastgoed in bezit.

Meer weten?

Bent u van plan om een vennootschap met daarin vastgoed aan te kopen of te structureren binnen uw organisatie? Neem dan contact op met Ronald Plat per e-mail of per telefoon: +31 (0)88 277 14 16. Hij helpt u graag verder.